Merkez Bankasının geçen ayın son haftasında piyasa fonlama oranını yüzde 40'tan yüzde 37'ye çekmesinin ardından gözler konut finansmanı oranlarına çevrildi. TCMB'nin hamlesi sonrasında TL kâr payı ve mevduat oranlarında aşağı yönlü hareket görülürken, aynı etkinin konut finansmanı tarafında henüz belirgin şekilde ortaya çıkmadığı görülüyor.
Ev sahibi olmayı planlayan tüketicilerin yakından takip ettiği oranlarda, eylül ayının ilk haftasında yeni bir indirim gerçekleşmedi. Ağustos ayının sonunda yüzde 2,88 seviyesinde bulunan en düşük konut finansmanı oranı, 8 Eylül 2026 itibarıyla aynı seviyesini koruyor.
Katılım bankalarında konut finansmanı oranları ne kadar?
Katılım bankalarının internet sitelerinde ilan ettiği oranlara göre en düşük konut finansmanı oranı Türkiye Finans'ta yüzde 2,88 olarak görülüyor. Albaraka'nın ilan ettiği oran yüzde 2,90 seviyesinde bulunurken, Vakıf Katılım, Kuveyt Türk ve Dünya Katılım'da oran yüzde 2,99 olarak aktarılıyor.
Bu rakamlar, Merkez Bankasının fonlama maliyetine yönelik son adımının ardından konut finansmanında hızlı bir düşüş yaşanmadığını gösteriyor. Özellikle yüksek tutarlı ve uzun vadeli finansmanlarda aylık oranlarda oluşacak küçük değişiklikler dahi toplam geri ödeme üzerinde önemli farklılıklar oluşturabildiği için tüketiciler yeni indirim ihtimalini yakından izliyor.
2,5 milyon TL konut finansmanının geri ödemesi ne kadar?
Mevcut en düşük oran olan yüzde 2,88 dikkate alındığında, 2,5 milyon TL tutarında ve 120 ay vadeli konut finansmanının aylık taksiti 74 bin 468 TL olarak hesaplanıyor. Aynı finansmanın 10 yıllık vade sonunda toplam geri ödemesi ise 8 milyon 936 bin 96 TL seviyesine çıkıyor.
Bu hesaplamaya göre 2,5 milyon TL'lik finansmanın toplam maliyeti, kullanılan ana paranın oldukça üzerine çıkıyor. Verilen rakamlar, 10 yıllık konut finansmanında toplam maliyetin yaklaşık yüzde 257 düzeyinde devam ettiğine işaret ediyor. Bu nedenle konut almak isteyenler açısından yalnızca finansman oranı değil, vade ve toplam geri ödeme tutarı da karar sürecinin önemli bir parçası olmaya devam ediyor.
Konut kredilerinde yalnızca oranların düşmesi yeterli olmayabilir
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, konut piyasasında kredi kanalının yeniden güçlenmesi için yalnızca finansman oranlarının değil, kredi değer oranları ile mevcut kredi sınırlamalarının da önemli olduğunu belirtti. Hepşen, faiz oranlarında düşüş yaşansa dahi finansmana erişim tarafındaki kısıtlamaların sürmesi halinde konut kredilerinin toplam satışlar içindeki payının hızlı biçimde eski seviyelerine dönmesinin zor olduğunu ifade etti.
Hepşen ayrıca 2025 yılında konut satışlarının 1,7 milyona yaklaşmasına ve 2026 yılında güçlü seyrin devam etmesine rağmen satışların önemli bir bölümünün krediyle yapılmadığına dikkat çekti. Sosyal medya hesabından yaptığı değerlendirmede, geçmiş dönemde mevduat veya altın gibi araçlarda servet biriktiren kişilerin nakit varlıklarını konuta yönlendirmesinin satışlardaki hareketlilikte etkili olduğunu belirtti.
Alternatif konut edinme modelleri gündeme geliyor
Prof. Dr. Hepşen, İstanbul'da ortalama bir konut fiyatının 8 milyon TL bandına yaklaşması nedeniyle konuta erişimde yeni finansman ve mülkiyet modellerinin tartışılması gerektiğini ifade etti. Yüksek konut fiyatları ve finansman maliyetleri, klasik kredi modeli dışında farklı seçeneklerin de gündeme gelmesine neden oluyor.
Hepşen'in değerlendirmesinde gayrimenkul sertifikaları, proje gayrimenkul yatırım fonları, paylaşımlı konut modelleri ve önce kiracı olup daha sonra mülk sahibi olmaya dayanan sistemler alternatifler arasında sıralandı. Konut piyasasının önümüzdeki döneminde yalnızca satış adetlerinin değil, vatandaşların hangi finansman kaynaklarıyla konuta erişebildiğinin de daha fazla önem kazanacağı belirtiliyor.
